星哥、秀姐双“锦城”正面刚!户型、样板间先看为敬~
2023-07-29 06:14:21   来源:楼市前线

最近一段时间,番禺的流量就没有停过,先是龙湖御湖境、华润长隆万博悦府频频传出新动静,而后又传出12宗宅地正酝酿上线……

趁着这个势头,新晋的网红板块创新城也来“搞事情”,7月底就有双“锦城”开放售楼部来一波正面刚。

被市场视作越秀创新城“搅局者”的星河盛世锦城,虽说明天(29日)才正式对外开放,但KK已提早“潜入”,把首推产品户型、样板间通通搞到手了。


(相关资料图)

01

主打一个低密刚改、改善

港真,在创新城看多了常规的高层产品,回头再看星河盛世锦城的小高层,多少觉得有点新奇。

看吧,首开地块占地1万㎡出头,计容建面不到2.2万㎡,规划4栋住宅都只有9层或11层高,2梯5户,减去楼下2层的公建、商业,货量大约160套

△首开地块沙盘

而且产品还是建面约95-128㎡的3+1至4+1户型,主打一个低密刚改、改善。

先简单概括一下,总共有5个户型,清一色的直厅格局,所以不存在什么横厅节省空间的说法,全部多一个灵动空间倒是有点看头。

建面约95-99㎡的户型就有4个,占了首推单位超85%的货量,都是比较中规中矩的动静分区,主攻的还是刚改客。

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目前唯一做了异地清水板房的是D户型(建面约98㎡),相比其它同面积段户型,它的客餐厅多了个对流,会舒适一些。

△建面约98㎡(D户型)样板间

留意一下,这个户型在4栋楼中都有分布,朝向有差异,1#、2#楼为东西对流,3#、4#楼为南北对流,估计也会在售价上拉开差距。

需要大一点改善空间的话,可以看看建面约128㎡户型

主次卧+客厅4开间朝南(在2#楼朝东),客厅约4米开间,空间感确实会宽敞不少,如果能做成LDK一体化的话会更好,更贴近时下设计潮流。

KK觉得,首推单位比较有看头的还是交标,比如入户门4合一锁,可视对讲门禁,厨房配燃气灶、抽油烟机、凉霸、地柜吊柜等,主卫配智能马桶……

当然,这些东西还真是咸鱼白菜各有所爱,喜不喜欢就另当别论了。

02

和"秀姐"正面刚?关键看价格

早在盛世锦城开放之前,市场早已紧紧盯着它的一举一动。

毕竟在目前含“秀”量高的创新城,大家都在想“星哥”带来不一样的选择。

△创新城 @楼市前线 拍摄

KK把目前创新城主要的4个一手楼盘横向对比,“秀姐”3个楼盘做了大致的产品错位,一定程度避免自家项目互撕。

倒是“星哥”,在建面约90-100㎡的刚改面积段,和星汇锦城正面刚;在建面约120-140㎡的改善面积段,和星汇城、和樾府都有同款PK,这时候价格就很关键了。

“秀姐”几个盘,和樾府本身定位高端,约5.4万-6万/㎡;星汇锦城待售,主打刚需上车,吹风3万+/㎡。

盛世锦城对标的或许还是地段、定位都接近的星汇城,后者总价约360万-560万/套,约合4万-4.5万/㎡。

盛世锦城如果在价格方面有优势,还是可以吸一波粉的,就看它8-9月开盘(预计)有没有惊喜吧。

△星河盛世锦城首开楼栋

03

商业有看头,教育不确定

抛开未知的价格不谈,星河盛世锦城还是有它的卖点。

先看地段,4个楼盘中,盛世锦城往地铁板桥站约600米,不换乘1站大学城、2站万博,换乘1次4站琶洲东。

△星河盛世锦城附近的板桥站

越秀3盘除星汇锦城距离地铁3-4公里外,星汇城、和樾府往新造站约600-700米,不换乘1站大学城、4站琶洲东,换乘1次4站万博。

可见,星河、越秀面向客群有重叠,相对来说,星河侧重万博、越秀偏向琶洲,看买家怎么挑。

商业方面,星河就比较有看头了,融合余荫山房以及罗边村原有培兰书院等岭南传统人文元素,自带超5万㎡社区主题商业+岭南风情商业街,更能吸引年轻群体打卡。

△商业效果图

倒是教育方面有点短板,来自罗边村旧改的盛世锦城,理论上有较多空间可规划配套教育设施,但整个旧改只有18班幼儿园(融资区)、12班幼儿园(复建区),36班小学(复建区)各1所,没有初中

目前,12班幼儿园由原罗边小学改造而来,已开学,18班幼儿园准备动工。

36班小学已封顶,未知会否引入名校,也暂不确定是否商品房业主子女、村民子弟共享。

△罗边村旧改航拍 @楼市前线 拍摄

教育这一块,相比星汇锦城引入九年一贯制番禺中学、和樾府引进的九年一贯制广大附,盛世锦城就比较弱了。

潜在的配套利好是,中学教育可能在一路之隔的永大片区解决。

就在今年6月,盛世锦城北面的永大片区调整了控规,计划新增18班小学48班九年一贯制学校各1所。

这个片区比较复杂,涉及待出让的永大地块、市头村(旧村局部)、永大社区(旧城)3部分,九年一贯制学校就位于永大社区,目前暂未启动旧改,但也不是没有盼头。

不久前的供地蓝皮书优化方案中,就有永大地块(市头大道北路以东地块),可能会在年内出让。

而有路边社消息指,作为出让地块的教育配套,将利用永大社区部分空地,分期建设48班九年一贯制学校。

就看能不能顺利推进了。

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